Investir en SCPI – Partie 4 – Les OPCI, hybrides entre SCPI et OPCVM

L’OPCI, Organisme de Placement Collectif Immobilier, est un produit d’épargne immobilier très proche des SCPI. Il a été créé pour moderniser le format SCPI, datant des années 60 et présentant des contraintes parfois rigides.

Si les premiers OPCI ont été créés en 2008, ils n’ont connu l’engouement des investisseurs qualifiés qu’à partir de 2011 puis du grand public en 2012.

Fin 2016, selon l’ASPIM, l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier, l’encours des OPCI grand public s’élevait à 10 milliards d’euros contre 44 milliards pour les SCPI.

Le produit ne décolle que très progressivement, mais devrait être encouragé par sa présence de plus en plus fréquente dans les contrats d’assurance-vie sous forme d’unités de compte.

Deux classes au sein de la famille OPCI

Les OPCI se déclinent en deux formats :

les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable)
les FPI (fonds de placement immobilier)

Ces deux formats se distinguent principalement par leur fiscalité (valeurs mobilières pour les SPPICAV, et revenus fonciers pour les FPI). En pratique, le format SPPICAV est de loin le plus présent.

La composition des OPCI

La composition des OPCI est réglementée par l’Autorité des Marchés Financiers.

L’actif d’un OPCI doit comporter :

au moins 60% d’actifs immobiliers, dont 51% en actifs physiques directs ou indirects
jusqu’à 35% de valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM actions, obligataires, diversifiés…)
au moins 5% de liquidités (dépôts à terme, OPCVM monétaires…)

Les biens détenus par les OPCI sont sensiblement les mêmes que pour les SCPI : immobilier de bureaux, commerces, tertiaire, en France et en Europe.

L’atout des OPCI : la liquidité avant tout

Soucieux de corriger les risques présentés par l’illiquidité de certains produits financiers lors de la crise des subprimes, le régulateur a doté les OPCI de règles de fonctionnement qui favorisent la liquidité pour les porteurs et évitent un blocage du marché des parts.

Ainsi, là où la SCPI est contrainte de détenir au minimum 95% d’immobilier, l’OPCI dispose en permanence d’un volant de titres cotés et d’OPCVM, bien plus liquides pour faire face aux rachats.

La valeur liquidative est publiée mensuellement ou bimensuellement, ce qui permet les entrées et sorties sans délai important et à un cours au plus proche de la valeur de réalisation du portefeuille d’actifs (notamment coté).

Bien qu’appréciée par tous les investisseurs, cette préoccupation pour la liquidité est surtout destinée aux compagnies d’assurance, qui ont des contraintes réglementaires sur la liquidité des actifs qu’elles peuvent détenir. Il est ainsi bien plus facile pour une compagnie d’investir en OPCI qu’en SCPI.

Enfin, les OPCI disposent également d’un mécanisme qui prévient les sorties trop brutales d’investisseurs. Lorsqu’un investisseur qui détient plus de 20% des parts d’un OPCI émet une demande de rachat, la société de gestion peut suspendre cette opération dans les conditions prévues par l’AMF.

L’OPCI se distingue donc de la SCPI par l’accent mis sur la liquidité des parts.

Les OPCI disposent de possibilités de gestion immobilière élargies

Le format OPCI offre au gérant des possibilités d’investissement plus larges que dans une SCPI.

Un OPCI peut emprunter pour acquérir des immeubles à hauteur de 40% de la valeur de son actif immobilier et de 10% de la valeur de son portefeuille de titres. Il peut également faire construire des immeubles, acheter en VEFA ou acheter et réhabiliter en vie de la location.

Ces dispositions permettent une stratégie plus opportuniste, notamment dans un marché où la recherche de biens devient très concurrentielle.

Lire aussi :

Investir en SCPI- Partie 1 – Les fondamentaux

Investir en SCPI – Partie 2 – 13 critères pour choisir une SCPI

Investir en SCPI- Partie 3 – Le démembrement : nue-propriété et usufruit

La rentabilité des OPCI : distribution et progression de valeur de la part

La rentabilité de l’OPCI se compose, comme pour tout produit de placement, de la somme du revenu distribué et de l’appréciation éventuelle de la valeur de la part.

L’OPCI est soumis à une obligation de distribution d’au moins 85% de son résultat (loyers nets et intérêts financiers) et 50% des plus-values réalisées, le solde étant capitalisé et venant s’ajouter à l’actif (et donc apprécier la valeur de la part).

Le rendement, non garanti, dépend donc non seulement de la performance du patrimoine foncier, mais également de celle des actifs financiers et des choix de gestion, qui amélioreront ou diminueront le rendement des actifs immobiliers.

Même si elles sont libres dans le choix des actifs cotés, la plupart des sociétés de gestion conservent le biais immobilier dans la sélection de valeurs mobilières et investiront majoritairement cette poche dans des foncières cotées (SIIC ou équivalent européen). Certaines optent néanmoins pour une poche d’actifs obligataires ou de fonds patrimoniaux, destinés à tempérer la volatilité.

Un OPCI se comporte en général donc comme un produit purement immobilier, ou comme un produit mixte immobilier/obligations.

Pour les OPCI, les SCPI et pour tout placement immobilier ou obligataire, le risque principal est donc une remontée brutale des taux d’intérêts qui entraînerait une réévaluation à la baisse des actifs immobiliers et financiers.

SCPI ou OPCI ?

Tout comme les SCPI, les OPCI offrent une solution simple pour investir en immobilier avec un faible ticket d’entrée, tout en bénéficiant d’une forte diversification sectorielle et géographique.

Les deux produits disposent néanmoins d’avantages et d’inconvénients propres :

Les avantages des OPCI sur les SCPI

Meilleure liquidité car la part de l’immobilier physique est limité à 65%
Environnement réglementaire modernisé et sécurisant
Valeur liquidative mensuelle ou bimensuelle : souscription et rachat théoriquement possibles à tout moment
Allocation d’actifs clés en main, avec pour objectif une distribution régulière de revenus

Les inconvénients des OPCI sur les SCPI

Placement moins lisible à cause de la présence de valeurs mobilières : le rendement de l’investissement dépendant en partie de choix pris sur les marchés financiers
Frais en général plus élevés : potentiel « empilement » de frais à surveiller

En conclusion : les contraintes de l’investisseur déterminent le meilleur choix

Si SCPI et OPCI se ressemblent beaucoup, les deux produits cohabitent dans le paysage des placements immobiliers sans se marcher sur les pieds.

Les besoins de liquidité et de la fiscalité de l’investisseur détermineront le choix le plus adapté.

Pour un investisseur non soumis aux contraintes assurantielles, l’avantage de la liquidité peut paraître secondaire car comme tout placement immobilier, l’OPCI est un placement de long terme.

Certains OPCI peuvent représenter une alternative aux fonds flexibles et patrimoniaux lorsqu’ils affichent l’objectif d’une distribution régulière de revenus et d’une maîtrise de la volatilité. L’horizon de placement doit alors être assez long pour amortir les frais d’entrée.

Enfin, le format OPCI peut aussi être utilisé pour externaliser le patrimoine immobilier d’une entreprise. On parle alors d’OPPCI, produit qui réutilise le format juridique des OPCI et permet l’entrée d’investisseurs tiers sélectionnés dans des opérations de sale and lease back (cession-bail). Ce format connaît un grand succès, avec un encours fin 2016 de 67 milliards d’euros selon l’ASPIM. Ces fonds ne sont en général pas ouverts au public.