Comment choisir une SCPI parmi les 180 disponibles sur le marché ?
Voici 13 critères pour choisir en connaissance de cause et ne rien laisser passer !
1. Le type de biens immobiliers dans lequel investit la SCPI
Vérifiez si la typologie des biens est adaptée à vos objectifs.
Les SCPI de rendement investissent dans des locaux d’entreprise, bureaux, entrepôts, murs de boutique, mais aussi murs de maisons de retraite, d’écoles privées…
L’immobilier résidentiel, jugé moins rentable et plus lourd à gérer, est l’apanage des SCPI fiscales (Scellier, Malraux, Robien…).
Enfin, de plus en plus de SCPI intègrent une composante environnementale dans le choix de leurs actifs. Cette approche prend progressivement de l’ampleur et démontre son efficacité, permettant une valorisation des biens et un loyer plus élevé.
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2. L’emplacement des biens
Le rapport annuel vous présentera l’intégralité des emplacements. Sans étudier l’intégralité des lignes, il est possible, grâce au prix moyen du mètre carré, de comparer plusieurs SCPI afin d’estimer celle qui a le patrimoine le mieux situé.
Les meilleurs emplacements, dits « prime », sont les plus chers mais aussi les moins rentables : leur loyer, certes plus élevé, mais ne compense pas la surcote. En revanche, les biens « prime » sont moins soumis à vacance locative. Ils offrent donc un rendement plus faible mais régulier, tandis que les emplacements moins prestigieux offrent un rendement plus élevé mais un risque de vacance lui aussi plus élevé.
À rendement équivalent, privilégiez la qualité.
Vous pouvez également consulter le module fait par l’équipe Éducafi :
3. L’expertise de la société de gestion
Assurez-vous que la société de gestion a un bon historique et une politique d’investissement claire. Une société indépendante sera en général plus impliquée qu’une filiale de groupe bancaire mais aura des moyens plus limités, ce qui peut la pénaliser dans la recherche de biens.
Veillez aussi à ce que le Conseil de Surveillance puisse exercer son contrôle sans conflits d’intérêt, en évitant les SCPI dont le Conseil est majoritairement constitué de sociétés liées à la société de gestion. La présence de personnes physiques est un bon signe.
4. La capitalisation de la SCPI
Un encours supérieur à 300 M€ permet une bonne diversification et de réduire les conséquences d’une défaillance d’un des locataires.
Les SCPI plus modestes ne sont pas à négliger pour autant puisqu’elles peuvent, de façon opportuniste, accéder à des actifs de niche négligés par les SCPI importantes. Cela peut être une stratégie payante à condition de diversifier par soi-même ou d’accepter le risque lié à la concentration.
5. Le taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM)
Le DVM est le rapport entre le revenu distribué et la valeur de la part, exprimé en pourcentage.
Tous les frais supportés par la SCPI sont déjà inclus dans ce rendement. Les prélèvements sociaux et la fiscalité ne sont pas inclus.
Le DVM s’observe dans la durée. Une baisse du DVM ne signifie pas forcément que les loyers ont baissé : elle peut signifier que les prix de la part ont augmenté plus rapidement que les loyers. Il faut étudier chacun de ces facteurs indépendamment.
Gardez en tête que la distribution résulte aussi d’un choix commercial pour la société de gestion. Une distribution trop élevée réserve de mauvaises surprises si elle est faite au détriment des provisions et du report à nouveau.
6. Le Taux d’Occupation Financier (TOF)
Le TOF est le rapport entre les loyers facturés et les loyers potentiels si l’ensemble du patrimoine était loué.
Il permet d’estimer l’ampleur de la vacance locative. Cependant, la vacance ne s’explique pas uniquement par la difficulté à trouver un locataire : travaux, mise aux normes et rénovations font partie de la vie normale d’un bien.
N’exigez pas un TOF de 100%. Un niveau élevé (>90%) est tout à fait acceptable. En-deçà, cela peut être un signe de désintérêt des locataires pour les biens proposés. Cherchez alors des explications dans le rapport annuel.
7. Le Taux d’Occupation Physique (TOP)
Souvent communiqué avec le TOF, le TOP indiqué est la proportion des mètres carrés loués par rapport à la superficie totale des actifs détenus. Son interprétation est soumise aux mêmes précautions que pour le TOF.
8. La qualité des locataires
Évitez les concentrations sur un gros locataire, surtout si la SCPI est spécialisée dans les zones commerçantes qui reprennent souvent les mêmes enseignes : une défaillance et la SCPI sera touchée sur l’ensemble de ses biens. Veillez à une bonne diversification des secteurs d’activité.
9. Le Report À Nouveau (RAN)
Le RAN est constitué par les revenus non distribués. Il est utile pour lisser les dividendes distribués en cas de coup dur.
Privilégiez les SCPI prudentes ayant quelques mois de distribution en réserve, et évitez celles épuisent leur RAN en distribuant systématiquement un montant supérieur aux loyers qu’elles encaissent.
10. La Provision pour Gros Entretien (PGE)
La PGE remplace depuis 2017 la Provision pour Grosses Réparations (PGR). Plus elle est élevée, plus le gérant aura la possibilité de moderniser son parc sans devoir dégrader la distribution. La provision est individualisée par immeuble est doit correspondre aux dépenses dans les 5 ans à venir.
Ici encore, afin d’éviter des distributions en dents de scie, préférez une société de gestion prudente qui abonde cette provision.
11. La provision pour créances douteuses
Elle représente le pourcentage des loyers facturés qui présentent un risque d’impayé. Contrairement à la PGE où la provision est une sorte de réserve, la provisions pour créances douteuses est plutôt un signal avancé de baisse des revenus.
Elle est à interpréter en fonction de la typologie des locataires.
12. Le capital : ouvert ou fermé
Une SCPI à capital ouvert permet de souscrire sans attendre : de la même manière qu’un OPCVM, les souscriptions viennent grossir le patrimoine de la SCPI et créer de nouvelles parts.
Cette souplesse pour l’investisseur rend la tâche plus difficile pour la société de gestion, qui doit parfois acquérir de nouveaux actifs dans un délai court sous peine de diluer la performance avec des liquidités.
À l’opposé, une SCPI fermée n’émet pas de nouvelles parts. Pour en devenir associé, il faut acheter les parts d’un autre associé sur le marché secondaire.
Le format fermé permet à la société de gestion de gérer un patrimoine à périmètre constant, sans être dépendant des entrées et sorties des investisseurs. Elle dispose ainsi d’une plus grande latitude pour choisir le moment de ses investissements.
13. Les frais de la SCPI
Enfin, il est évidemment important de comparer les frais, en gardant à l’esprit que toute la communication des sociétés de gestion intègre déjà les frais.
Les frais d’entrée sont en réalité payés à la sortie (100% de l’argent investi travaille), le prix de rachat étant inférieur au prix de souscription.
Les frais de gestion sont exprimés proportion des loyers encaissés, contrairement à la norme sur les OPCVM où ils sont exprimés en proportion de l’actif net.
Outre ces frais, vous pouvez également comparer la politique de frais sur les travaux ou sur les cessions de bien.
Cet article a initialement été publié sur le blog de PANDAT FINANCE. Pour le consulter, cliquez ici