Le contrat de location-accession est un mécanisme qui permet à un ménage d’acquérir de manière progressive sa résidence principale (avec ou sans apport de départ).
Le prix est fixé au moment de la signature du contrat et ne peut pas être modifié par la suite.
La location-accession peut porter sur un immeuble (appartement, maison) à usage d’habitation ou à usage mixte, collectif ou individuel, achevé ou en état d’achèvement à la date de signature du contrat. Ce contrat est conclu par devant notaire en respectant un certain formalisme : Indication du prix de vente du bien, des modalités de paiement, de la date de début de jouissance, du montant de la redevance, des garanties, des charges incombant à l’accédant, les conditions de résiliation anticipée (indemnités), l’absence de maintien de plein droit dans les lieux, en cas de résiliation du contrat ou de non levée de l’option, etc…
Il peut être précédé d’un acte sous seing privé préliminaire permettant de sceller l’accord dans lequel le locataire-accédant s’engage à verser un acompte (5% au maximum, pas de minimum).
« Le contrat de location-accession est une accession progressive à la propriété »
Ce contrat permet à un accédant d’acheter un bien immobilier après l’avoir préalablement occupé en tant que locataire. C’est ce que l’on appelle la période de jouissance.
Tous les mois le locataire signataire verse une « redevance ». Elle se compose de deux parties :
La fraction locative : Une indemnité de jouissance du bien (un loyer)
La fraction acquisitive : Une fraction du prix d’achat (En cas de la non levée de l’option d’achat les montants versés devront être restitués à l’accédant)
En plus de cette redevance, le locataire-accédant devra assumer toutes les dépenses d’entretien prévu dans le contrat. Le vendeur reste cependant responsable des « grosses réparations ».
Responsabilité du locataire :
- Il est redevable de la taxe d’habitation et de la taxe foncière,
- Il doit faire usage du bien en bon père de famille,
- Il est responsable des dégradations du bien,
- Il est assimilé à un copropriétaire ou propriétaire du bien dans des organisations syndicales et peut y exercer une partie des droits et obligations
- Il peut, s’il le souhaite céder ses droits par acte authentique (par devant notaire).
Résiliation anticipée du contrat
Le contrat peut être résilié pour inexécution :
- Inexécution des obligations de l’accédant : l’indemnité à verser au vendeur peut être portée à 2 % du logement.
- Inexécution des obligations du vendeur : L’indemnité à verser à l’accédant peut être de 3% maximum du prix du bien.
L’accédant bénéficie d’un droit de maintien dans les lieux pour une durée de trois mois à compter de la résiliation.
Le vendeur ne peut exiger la libération des locaux qu’après le remboursement des sommes versées au titre d’acompte (en début de contrat) et de fraction acquisitive.
Échéance du contrat : Exercice de l’option
L’accédant peut choisir d’acquérir le bien en levant l’option à n’importe quel moment du contrat.
Si 3 mois précédant l’échéance du contrat, l’accédant ne s’est pas manifesté, le vendeur a obligation de le mettre en demeure d’exercer l’option par courrier recommandé avec accusé de réception.
Exercice de l’option d’achat
L’acheteur (accédant) doit verser le solde du prix au vendeur (différence entre le prix de vente conclu au contrat, le premier acompte versé et les montants versé au titre de la fraction acquisitive de la redevance)
Le transfert de propriété est constaté, une nouvelle fois, par devant notaire :
- Si le transfert de propriété a lieu plus de cinq ans après l’achèvement du bien, l’acheteur paye des droits de mutation à titre onéreux.
- S’il a lieu moins de cinq ans après, l’acheteur paye la TVA et la taxe de publicité foncière.
Renonciation à l’option d’achat
Le locataire-accédant ne bénéficie d’aucun droit de maintien dans les lieux (sauf convention contraire).
Le vendeur dispose d’un délai de 3 mois après votre départ pour rembourser les sommes versées au titre de la fraction acquisitive de la redevance.
Il peut être demandé à l’accédant une indemnité de 1% maximum du prix d’acquisition, qui peut être porté à 3% contractuellement (dans le contrat).
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