La vague du crowdfunding immobilier est en marche, sans mauvais jeu de mots. Les plateformes spécialisées dans cette niche du financement participatif se sont multipliées ces dernières années. Côté investisseur, on se questionne donc de manière légitime. Sachant que les taux d’intérêts annoncés par projets sont assez similaires, qu’est-ce qui fait la différence entre les acteurs de ce secteur ? Quels sont les critères à prendre en compte lorsque l’on choisit la plateforme avec laquelle on décide d’investir dans un programme immobilier en crowdfunding ?
Voici une petite check list (non exhaustive) de certains points à vérifier avant de se lancer.
Le respect de la réglementation en vigueur
Une plateforme de crowdfunding immobilier représente une solution de diversification intéressante pour un investisseur car les taux de rendement sont beaucoup élevés que ceux proposés par les livrets bancaires traditionnels, l’assurance-vie ou même les SCPI. La notion de court terme du placement participe à l’attrait de cette nouvelle solution d’épargne. Evidemment les risques associés sont également plus importants même s’ils peuvent être plus ou moins maîtrisés en amont dans la démarche de sélection des projets proposés sur les plateformes. L’expertise et le sérieux sont donc les maîtres mots du crowdfunding. Pour contrôler cela, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), les deux « gendarmes » des métiers de la finance, ont mis en place en octobre 2014 des statuts juridiques obligatoires afin de réglementer les pratiques des différentes sociétés œuvrant dans le secteur du financement participatif.
Pour les plateformes spécialisées en crowdfunding immobilier, l’obtention de l’agrément de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) (délivré par l’AMF si toutes les conditions sont respectées) est obligatoire. Il confère le droit de proposer des titres de créance (obligations) via un site internet. En retour, les plateformes s’engagent à apporter un véritable conseil à leurs investisseurs en analysant la compatibilité des choix de ces derniers avec leurs ressources et leur situation.
Il est donc primordial de vérifier que la plateforme sur laquelle vous souhaitez investir a reçu son agrément CIP. Une mention sur la page d’accueil (souvent en bas de page) vous indiquera si c’est le cas. Cherchez le macaron de la Marianne !
La plateforme peut également disposer des statuts suivants : Intermédiaire en financement Participatif (IFP) ou Prestataire de Services en Investissements (PSI).
Les partenariats et prestataires de finance
Légalement, une plateforme ne peut pas collecter de l’argent elle-même. Elle n’est pas une banque et n’est donc pas accréditée pour ce genre d’opérations. Elle doit donc avoir recours à une société dite intermédiaire de paiement réputée qui sera garante de la fiabilité des transactions d’argent. Il existe différentes sociétés spécialisées dans ce genre comme par exemple LemonWay et Mango Pay. Les plateformes n’ont pas l’obligation de mentionner leur prestataire de paiement mais renseignez-vous tout de même avant de commencer vos démarches d’investissement.
Dans son nouveau régime légal et réglementaire qui est entré en vigueur le 1er octobre 2014, l’AMF précise que les plateformes devront adhérer à une association professionnelle agréée dès qu’elle aura donné son accréditation à certaines d’entre elles. Financement Participatif France (FPF) est une association professionnelle mais elle n’est pas agréée par l’AMF à ce jour. Le temps qu’elle, ou une autre association, le soit, c’est l’AMF qui fait office d’association.
L’équipe derrière la plateforme
Le sérieux de la plateforme est étroitement lié au profil des personnes qui composent l’équipe dirigeante, à leur degré d’expérience et d’expertise dans le domaine, à leurs connaissances du secteur et leur capacité d’adaptation (ce nouveau secteur étant encore en constante évolution). Prenez le temps de savoir à qui vous vous adressez. Les plateformes ont très souvent une petite rubrique dédiée avec un résumé des parcours de chaque membre. Les compétences à privilégier pour une plateforme qui se spécialise sur cette niche du crowdfunding sont bien entendu celles liées au secteur de l’immobilier. Une personne ayant déjà géré ou travaillé sur des programmes de la promotion immobilière sera beaucoup plus à même d’appréhender les risques liés et de reconnaître un projet viable. L’aspect finance est également important car les plateformes ont avant tout une fonction de conseil auprès de leurs investisseurs.
Une bonne équipe connaît son environnement, son marché et ses concurrents. Elle est à l’écoute des tendances, des réglementations. Elle participe à la diffusion de l’information de son secteur (via les réseaux sociaux ou un blog interne où des articles sur les dernières actualités sur les thématiques du financement participatif, de l’investissement, de l’immobilier… sont publiées régulièrement.
Une bonne équipe est enfin à l’écoute de sa communauté d’investisseurs. Bien que le business model repose sur le concept du 100% en ligne, il est important de connaître ses investisseurs, de favoriser dès que possible les échanges. C’est aussi montrer le sérieux des projets en investissant constamment dans chaque opération de crowdfunding aux côtés de sa communauté, comme le confie Quentin ROMET, président d’Homunity, dans une interview pour Lactuduneuf.com.
La sélection des programmes financés et des promoteurs
Le secteur de la promotion immobilière, que l’on soit en construction ou rénovation, est un milieu où l’expérience et la reconnaissance d’un savoir-faire sont primordiaux. C’est pourquoi la sélection des programmes proposés à l’investissement sur les plateformes de crowdfunding immobilier est peut-être la partie la plus cruciale. Cela nécessite une rigueur et des critères bien précis afin de pouvoir maîtriser au mieux les risques en amont, à défaut de pouvoir les éliminer totalement. Chacune des plateformes de financement participatif immobilier possède ses propres critères de sélection, plus ou moins stricts. Les processus de sélection sont également différents et plus ou moins rigoureux.
Pour Homunity, le souci premier est de minimiser au maximum les risques pour ses investisseurs. Ainsi le processus de sélection est une partie très importante, l’enjeu étant de privilégier la qualité du projet et de son porteur et la sécurité de l’opération. Une véritable analyse est menée à différents stades. Un premier tri est d’abord fait en interne. Sur la quantité de projets proposés, seulement quelques-uns sont retenus pour la deuxième étape qui se caractérise par une analyse en détail de projet et du promoteur (étude du portefeuille d’opérations de celui-ci, analyse financière, faisabilité du programme, pertinence et adéquation avec la demande…). C’est phase s’accompagne de plusieurs rencontres sur le terrain. L’équipe d’Homunity a à cœur de connaître ses collaborateurs et de comprendre comment ils travaillent et s’organisent sur leurs chantiers. Ensuite, les projets sélectionnés sont validés par un comité de sélection externe composé d’experts du milieu immobilier, de la finance et de la construction.
La sélection des projets proposés sur une plateforme de crowdfunding est une étape décisive. Avant d’investir, vérifiez que les programmes sont sélectionnés par des personnes qualifiées et aptes à donner un avis objectif sur la viabilité de l’opération.
Qualité des informations transmises aux investisseurs
Le crowdfunding immobilier étant une forme d’investissement financier, les plateformes ont un devoir d’information envers leurs investisseurs. Les renseignements fournis doivent être clairs, précis et « honnêtes ». Ainsi pour chaque opération proposée, il est primordial de bien lire les rapports présentés sur la plateforme et de vérifier que les informations nécessaires et obligatoires y sont présentes afin d’investir en ayant tous les éléments (point forts et points faibles, montage financier, historique du promoteur, santé financière de ce dernier, risques possibles à envisager…).
La transparence d’une plateforme en matière de communication est une marque de sérieux de son équipe. Cela montre une certaine éthique de travail et un respect déontologique envers la communauté des investisseurs.
Analyse de la « santé » de la plateforme et de son historique (track record)
La dernière chose à regarder lorsque vous choisissez la plateforme sur laquelle vous allez investir, c’est l’historique de celle-ci et sa « santé » dans l’univers du crowdfunding en comparaison avec ses concurrentes. Intéressez-vous à la fréquence des programmes proposés : des opérations régulières témoignent d’une certaine stabilité de la plateforme dans ses collaborations. Cela montre également la capacité de celle-ci à lever des fonds de manière récurrentes et de la confiance accordée par les promoteurs d’un côté et des investisseurs de l’autre.
Dans l’univers du crowdfunding immobilier, qui est encore jeune, beaucoup des plateformes sont de jeunes startups, ce qui peut inquiéter un peu. Cependant, en vous intéressant de près au montant total collecté par chacune, au nombre de projets financés depuis le début de leur exercice, au sérieux des programmes proposés vous verrez bien vite que « la valeur n’attend point le nombre des années » !
Cet article a initialement été publié sur le blog de HOMUNITY. Pour le consulter, cliquez ici